【志忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：總書(shū)記會(huì)見(jiàn)企業(yè)家 股市樓市看到曙光
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2025-02-24
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蔡志忠-香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)永遠(yuǎn)名譽(yù)主席及副主席、中國(guó)和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)商會(huì)榮譽(yù)會(huì)長(zhǎng)、港區(qū)省級(jí)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任
踏入2025年農(nóng)歷新年之后，香港股市可謂牛氣沖天，恒生指數(shù)簡(jiǎn)直如入無(wú)人之境，短短時(shí)間狂升4千點(diǎn)，升幅等于2成多3成。坦白說(shuō)，筆者也從中獲利不少，甚么原因使股市大幅上揚(yáng)，我已經(jīng)講了很多次，相信有留意本欄文章的讀者，一定非常清楚，甚至可能也從中有所斬獲。筆者并非股票專家，甚少評(píng)論股市，只是國(guó)家一系列龐大的救市措施，關(guān)乎樓市股市等等的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)內(nèi)A股上升必定帶動(dòng)香港H股上漲，這個(gè)邏輯其實(shí)簡(jiǎn)單易懂，本人一早已提醒大家，并非馬后炮。
股市略有收獲 樓市看法正面
直到今天，許多香港樓市專家仍然認(rèn)爲(wèi)國(guó)內(nèi)發(fā)巨額國(guó)債與香港無(wú)關(guān)，無(wú)助香港樓市股市，堅(jiān)持看淡樓市前景，預(yù)測(cè)今年樓價(jià)下跌5%至10%。而這種觀點(diǎn)仍然是坊間主流意見(jiàn)，更甚的是，還有一些網(wǎng)上出位言論預(yù)言香港樓價(jià)暴跌7成，又引來(lái)衆(zhòng)多網(wǎng)友熱烈支持，不知道這些網(wǎng)紅和網(wǎng)友目前處于甚么狀態(tài)，如果生活和工作不如意而對(duì)現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生不滿，筆者是可以理解并寄予同情，也只能默默地為他們祈禱。
很多讀者想了解筆者目前的投資態(tài)度，不瞞你說(shuō)，去年底筆者已作出相應(yīng)的投資行動(dòng)，樓市股市都已經(jīng)開(kāi)始買進(jìn)，而所買股票雖然已經(jīng)有不少升幅，但仍然處于值博率高的狀態(tài)，暫時(shí)不會(huì)沽貨離場(chǎng)。大家可以不認(rèn)同我這個(gè)好友，但我認(rèn)為股市還有漫長(zhǎng)的道路才會(huì)見(jiàn)頂。不信？年底便可再見(jiàn)真章。至于我們的主題樓市前景又如何？這個(gè)話題的爭(zhēng)議性最大，筆者認(rèn)為今年樓市能夠止跌回穩(wěn)，假設(shè)市場(chǎng)也有衆(zhòng)多看淡觀點(diǎn)，大家不妨從幾個(gè)利好和利淡因素來(lái)討論。
下跌仍是主流意見(jiàn) 利好因素共同分享
首先，看淡樓市的人認(rèn)為未來(lái)房屋供應(yīng)太多，市場(chǎng)買家承接乏力，又提到港府錯(cuò)過(guò)了幾年前全面為“樓市撤辣”的時(shí)機(jī)，去年初才撤辣為時(shí)已晚；筆者認(rèn)為今年新樓供應(yīng)的確很充裕，不過(guò)由于地產(chǎn)商采取薄利多銷策略，庫(kù)存的消化速度也會(huì)很積極，因?yàn)橥鈦?lái)的資金越來(lái)越龐大，預(yù)計(jì)今年新樓盤(pán)可以賣掉18,000伙左右，到了年底具實(shí)力的地產(chǎn)商會(huì)開(kāi)始惜售，訂價(jià)就會(huì)略為提高。
其次，根據(jù)報(bào)導(dǎo)香港11家中小型地產(chǎn)商之中，有8家負(fù)債比率高達(dá)81%，市場(chǎng)憂慮這些地產(chǎn)商因財(cái)困而大幅“劈價(jià)”賣樓，令樓價(jià)進(jìn)一步下挫；筆者認(rèn)為地產(chǎn)商財(cái)困與樓價(jià)下跌并不一定成正比，就像國(guó)內(nèi)民營(yíng)房地產(chǎn)商一樣，他們的處境更為惡劣，10家公司有9家負(fù)債比率高達(dá)100%或以上，有的甚至已將地產(chǎn)項(xiàng)目停工停產(chǎn)。但目前內(nèi)地各大城市的房?jī)r(jià)卻已經(jīng)止跌回穩(wěn)，就如南方城市廣州，其每個(gè)月新盤(pán)的成交量等于香港的4至5倍，樓房受到民眾熱烈追捧。
第三，也說(shuō)說(shuō)股市與樓市關(guān)系。淡友覺(jué)得國(guó)內(nèi)“放水”和股市上漲，與香港樓市無(wú)關(guān)，反而地緣政治因素和經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲弱，使香港樓價(jià)繼續(xù)插水；筆者的看法是股市與樓市某種程度上是“孖公仔”，只是股市比較敏感，通常實(shí)時(shí)會(huì)有反應(yīng)。而號(hào)稱不動(dòng)產(chǎn)的樓市反應(yīng)比較慢，一般是等股市上升之后再輪到樓市，原因很簡(jiǎn)單，股市上升市場(chǎng)資金比較寬松，便會(huì)有部分熱錢流入樓市，對(duì)樓市當(dāng)然利多于弊。
第四，是利率高企的問(wèn)題。這個(gè)是壓在商業(yè)樓宇身上的最后一根稻草，如果利率沒(méi)有下降，對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)造成的沖擊是非常嚴(yán)重的。由于商業(yè)貸款利率比住宅高出2厘，這個(gè)市場(chǎng)的某些客戶面對(duì)前所未有的還款壓力；不過(guò)，筆者的看法并沒(méi)有那么悲觀，住宅的利息只維持在3厘多一點(diǎn)，今年還會(huì)有至少兩次減息機(jī)會(huì)，這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有問(wèn)題。至于商業(yè)方面，只要守住陣地，未來(lái)的日子，利率同樣會(huì)大幅下調(diào)，下半年會(huì)看到曙光，這個(gè)是筆者與坊間不同的看法。
最后，筆者想說(shuō)的是，世界在改變，經(jīng)濟(jì)在循環(huán)，特朗普上場(chǎng)，并沒(méi)有我們想象中那么差。DeepSeek的出現(xiàn)，改變了人工智能（AI）的世界觀，東方大國(guó)有許多尖端科技不容小覷；蘋(píng)果選擇與阿里合作，代表中國(guó)龐大市場(chǎng)的吸引力，中美雙方本來(lái)就我中有你，你中有我，真誠(chéng)合作才是人類文明的進(jìn)步；國(guó)家前所未有的10萬(wàn)億元人民幣國(guó)債，穩(wěn)住了樓市更撐起了股市，仍然在初步發(fā)酵之中，真正的威力還會(huì)進(jìn)一步展現(xiàn)岀來(lái)；習(xí)近平總書(shū)記親自會(huì)見(jiàn)民營(yíng)企業(yè)家，并叮囑他們要努力經(jīng)營(yíng)，不負(fù)歷史使命，貢獻(xiàn)國(guó)家貢獻(xiàn)人民，帶出來(lái)的訊息是國(guó)家將大力支持民營(yíng)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，從中亦代表歡迎全球投資者進(jìn)一步拓展中國(guó)市場(chǎng)。
